外资在上海的投资活动正经历一番耐人寻味的变化。尽管人民币汇率尚未达到5.5，外资却对核心写字楼表现出浓厚的兴趣，询盘数量显著增加。根据高力国际的数据，上半年上海的大宗交易总共只有55笔，外资参与的交易极为稀少，内资则占据了93%的市场份额。
全国范围内的情况更为严峻，外资在商业地产大宗交易中的比重仅有3%左右，而这些资金主要集中在核心商办和物流领域。尽管成交量上外资逐渐退场，询价却不断增加，尤其是来自新加坡的家族办公室、迪拜的主权基金等，他们对上海核心区域的整栋写字楼表现出了较强的意向。但外资在投资决策中需要经过严密的内部流程，由于周期较长，通常需要一两年才能从观察阶段进入实际出价。
预计到2026年，国内买家将在核心写字楼市场上扮演主要角色。近年来，保险公司与投资机构的合作日渐活跃，多个知名地产项目的交易都显示出内资买家的强劲表现，民营企业如拼多多也积极进入市场，刷新交易记录。
与此同时，人民币的汇率变动开始影响外资的投资决策，尤其是在贸易顺差的推动下，人民币的升值压力持续增加。最近的数据显示，企业结汇率提升，使得人民币的购买力逐步增强，这导致外资在评估投资回报时需重新考量汇率的影响。
对于核心写字楼而言，其投资回报受资本化率的影响。在人民币升值的背景下，外资基金从美元计价的角度考量时，汇率的变化将能显著改善回报率。而上海核心区的写字楼价格经历了深度调整，新盘价格已低于重置成本，市场对这些核心资产的关注逐渐转向其独特的地理优势。
总体来看，外资虽然在短期内净退出，但对核心资产的询问和潜在投资意向依旧存在。这种矛盾现象反映了市场对未来机会的复杂判断，尤其是在价格和稀缺性因素依然占据主导地位的情况下。
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